开发商迟迟不办房产证，特殊情况处理方式如下：
1. 开发商破产或跑路：协商、诉讼维权难，成本高、周期长，需通过破产清算程序追索权益。
2. 政府政策变动：若因政策调整致审批延迟，开发商或主张不可抗力免责，购房者需证明政策变动不构成免责理由。
3. 项目存在法律纠纷：如土地权属不清、违规建设等问题致产权登记暂停，需待问题解决后才能办理房产证，维权路径受限。
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开发商迟迟不办房产证，涉及《民法典》违约责任问题。
依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或履行不符合约定，应承担继续履行、补救措施或赔偿损失等责任。若购房合同明确约定办证期限，开发商未按期履行即违约，购房者有权要求其继续履行或赔偿损失。此外，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，房地产开发企业应协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，开发商不履行此义务的，购房者可起诉要求履行协助义务并承担违约责任。
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开发商迟迟不办房产证可起诉，胜诉与否取决于具体情形：
若开发商未按合同约定办证，购房者可依法起诉。具体处理因情况而异：
1. 合同明确约定办证时间且开发商无正当理由拖延的，购房者可主张违约责任。
2. 若因政府审批未完成或税费未结清导致无法办证，需进一步核实是否属开发商责任。
3. 因政府政策变动延迟的，需判断是否构成不可抗力或情势变更。
4. 开发商破产或失联的，购房者可能需通过破产清算程序维权。
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开发商迟迟不办房产证，可能带来以下法律风险：
1. 诉讼时效风险：如购房者在开发商逾期办证多年后起诉，可能因超过三年诉讼时效丧失胜诉权。
2. 无法正常处分房产：如未取得房产证前欲出售房屋，因无权属证明无法办理过户，影响交易，可能被买方拒绝，造成经济损失。

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